Verkoopprijs stijgt met 25% naar recordhoogte

Het beschikbare aanbod recreatiewoningen bij NVM-Makelaars bedroeg per 1 januari 2023 circa 1.500 woningen. Dit is een duidelijke verruiming ten opzichte van begin 2022 toen circa 1.000 woningen in aanbod stonden. Toch is de markt nog steeds krap met veel vraag en weinig aanbod. De gemiddelde vraagprijs komt op 1 januari 2023 uit op € 327.000, een stijging van 7% ten opzichte van 1 januari 2022. De vraagprijs is de laatste jaren hard gestegen door een hoger aandeel duurdere nieuwbouw recreatiewoningen in het te koop staande aanbod. Het aanbod in de hogere prijsklassen stijgt door terwijl het aandeel woningen onder €100.000 juist terugloopt. Het is de vraag hoe dat gaat doorwerken in de markt.

Rieks van den Berg, bestuurslid Vakgroep Wonen van de NVM en verantwoordelijk voor dit onderzoek en rapport: “De recreatiewoningmarkt was ook in 2022 weer volop in beweging. Langzaamaan zien we wel onbalans ontstaan tussen de vraagprijzen van het aanbod en de verkoopprijzen van de transacties. In de wat lagere prijsklassen lopen de verkopen goed door. Tegelijk zijn de vraagprijzen gestegen door duurdere nieuwbouw. Het duurdere aanbod vindt minder gemakkelijk een nieuwe eigenaar.

Toch gingen in 2022 recreatiewoningen vlotter van de hand. Gemiddeld staat een recreatiewoning eind 2022 zes maanden in aanbod, twee maanden korter dan in 2021. Over het toegenomen aanbod ben ik positief. Dat biedt de koper meer kansen maar de keuze is nog niet echt ruim. Tegelijk kan het groeiende aanbod ook een voorbode zijn van een afkoelende markt. Dat zien we in de tweede helft 2022 terug met een duidelijke daling van het percentage overbiedingen.

We merken dat naast de verhoogde overdrachtsbelasting ook de discussie over de belastingheffing in box 3 wel degelijk effect heeft op de eigenaren en potentiële kopers van recreatiewoningen. Het ene wolkje aan de lucht kan daardoor zomaar uitgroeien tot een dikker wolkendek.”

Forse prijsstijging

De gemiddelde landelijke verkoopprijs steeg in 2022 met 25% ten opzichte van 2021. De verklaring voor deze forse stijging zit mede in de samenstelling van de verkochte recreatiewoningen. In 2022 was het verkoopaandeel woningen in duurdere regio’s hoger en in goedkopere regio’s lager. Dat stuwt de gemiddelde verkoopprijs.

Circa 52% van de door NVM-makelaars verkochte woningen zit inmiddels boven de € 200.000. Dit was in 2021 nog 46%. Van deze woningen viel in 2022 9% in het segment boven de € 500.000, wat in 2021 nog 7% was. 

Duurste woningen liggen aan het water

De prijs per vierkante meter in Zeeland tikte vorig jaar bijna de 5.000 euro aan. Ook in de andere waterrijke gebieden zijn de prijzen hoog, maar is er wel sprake van stabilisatie van het prijsniveau. De goedkopere woningen zijn te vinden in de oostelijke regio’s van Nederland. Van Limburg tot aan Drenthe wordt ongeveer 2.500 euro per vierkante meter betaald. In Brabant en Flevoland ligt de prijs rond de 3.000 euro. Opvallend is dat de prijzen in de goedkopere gebieden hard zijn gestegen. In veel van deze regio’s betaalden kopers 200 tot 500 euro meer per meter dan een jaar geleden.

Meeste aanbod in Drenthe, grootste groei in Zuid-Holland

In Drenthe staan net als vorig jaar de meeste vakantiewoningen te koop. Per 1 januari 2023 worden hier door NVM-makelaars 240 woningen aangeboden. In de afgelopen twee jaar zijn er in deze regio zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw opvallend veel vakantiewoningen op de markt gekomen, waardoor er op dit moment ruime keuze is. Een groot deel van de landelijke aanbodtoename is toe te schrijven aan de kustregio van Zuid-Holland. Deze markt was vorig jaar extreem krap met een aanbod van slechts 23 woningen. In 2022 zijn zowel in de bestaande als de nieuwbouw veel meer woningen in de verkoop gekomen. Hierdoor is het aanbod gegroeid naar iets meer dan 100 woningen. Ook in Limburg en aan de Friese en Overijsselse meren is het aanbod in een jaar tijd meer dan verdubbeld. Twente / Salland en de kust van Noord-Holland zijn de enige regio’s waar het aanbod is gedaald.

Roerende of onroerende zaak
Recreatiewoningen zijn er in vele soorten en smaken. Eén van de belangrijkste zaken is het onderscheid tussen een roerende of onroerende zaak (woning). Een roerende zaak zit niet vast in de grond; zoals bijvoorbeeld een stacaravan. Een roerende zaak, zoals bijvoorbeeld een stacaravan, zit niet vast in de grond. De definitie voor een recreatiewoning is: Een recreatiewoning betreft een tweede woning voor recreatieve doeleinden, die qua verschijningsvorm vergelijkbaar is met reguliere woonvormen (geen stacaravans of tuinhuisjes). Het gaat hierbij om een onroerende zaak. De recreatiewoning kan voor eigen gebruik bedoeld zijn, maar ook als investering (verhuur) of een mix van beiden.
Het is zowel voor de onroerendezaakbelasting (OZB) als de overdrachtsbelasting van belang of iets roerend of onroerend is. Voor onroerende zaken is daarnaast ook een eigendomsoverdracht via notariële akte (en inschrijving in de openbare registers) nodig.

Grond in eigendom of niet
De grond onder een recreatiewoning kan worden gekocht, gehuurd of in erfpacht worden uitgegeven. Indien de grond wordt gekocht of in erfpacht wordt uitgegeven zal dit via een notariële akte worden vastgelegd in de openbare registers. Bij huur is dit niet het geval. Grond in eigendom wordt jaarlijks belast met de OZB, al of niet gecombineerd met de heffing voor het (on)roerende goed dat er op aanwezig is. Bij huur en erfpacht zijn er ook jaarlijkse vergoedingen verschuldigd aan de verhuurder respectievelijk erfverpachter. Uit de verkopen via NVM-makelaars blijkt dat bij 12% van de verkopen de grond via een vorm van erfpacht is uitgegeven. In 40% van de gevallen gaat het daarbij om een vast erfpachtbedrag, bij de rest om een variabel bedrag. De afgelopen jaren gaat het om een erfpacht van gemiddeld bijna 1.800 euro per jaar. Ruim de helft van de grond is uitgegeven in tijdelijke erfpacht, de rest voortdurend/eeuwig.

Parkkosten
Een deel van de recreatiewoningen in Nederland staat op (recreatie-)parken met bijbehorende voorzieningen. Dit brengt uiteraard kosten met zich mee, van onderhoud van de parkinfrastructuur tot het in stand houden van de bijbehorende (park-)voorzieningen. Veelal worden deze kosten via een VvE (Vereniging van Eigenaren) in rekening gebracht bij de eigenaren.

Verhuur of eigen gebruik
Naast het eigen gebruik kan een recreatiewoning ook voor de (gedeeltelijke) verhuur worden gebruikt. Dit kan een interessant rendement opleveren voor de eigenaar. Bij (gedeeltelijke) verhuur – een duurzame exploitatie - kan de eigenaar zich kwalificeren als ondernemer voor de BTW. Of er sprake is van een duurzame exploitatie (regelmatige verhuur) wordt mede bepaald aan de hand van de duur van de verhuur, de verhuuropbrengsten en het aantal verschillende verhuurders per jaar. Indien gekwalificeerd als BTW-ondernemer kan onder meer (naar rato) de BTW op de aankoop van de woning met grond en gebruik en onderhoud worden afgetrokken. De WOZ-waarde van de recreatiewoning kwalificeert in de regel nog in box 3 als zijnde belastbaar vermogen. Verhuur via een verhuurorganisatie gaat daarbij wel weer ten koste van het rendement; afhankelijk van de organisatie kunnen deze verhuurkosten oplopen tot ergens tussen de 20% en 30%. De belastingheffing in box3 zal de komende jaren flink veranderen.

Heb je vragen naar aanleiding van deze blog? Of jij wil je een reactiewoning aankopen of verkopen? Neem dan contact op met 1 van onze vestigingen en wij helpen je graag verder.